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(Im) Gespräch: Philipp Kaufmann

Mit dem Ölpreis deutlich über 100 Dollar und den damit steigenden Energiepreisen, ist das Thema Energieeffizienz bzw. Klimawandel, wieder in aller Munde. Freuen Sie sich über diese Situation?
Freuen wäre zu viel gesagt, aber dank dem Umstand ist das Thema wieder aktuell. Wir dürfen jedoch nicht vergessen, die Energie aus fossilen Energieträgern ist eine knappe Ressource und unsere Modellrechnungen sagen seit Jahren, dass die Preise fossiler Energieträger langfristig deutlich stärker steigen werden als die Inflationsrate. Der Preis war in den letzten Jahren aufgrund der Finanz- und Wirtschaftskrise deutlich gesunken. In den Jahren der Krise sind erstmalig auch die CO2-Emissionen deutliche zurückgegangen – aber eben nicht aufgrund der Energiewende geplant, sondern krisenbedingt. Das ist aus meiner Sicht auch die zentrale Frage: Schaffen wir es als Gesellschaft Verantwortung zu übernehmen und Ressourcen effizienter zu nutzen? Deutlicher ausgesprochen: findet die Veränderung durch unseren Willen – also geplant – oder chaotisch aufgrund von Krisen bzw. nicht gewünschten Veränderungsprozessen statt? Ich plädiere für „by design“.

Gutes Stichwort – die Bau- und Immobilienbranche ist bekanntlich für 50 % des Ressourcenverbrauchs verantwortlich. Kaum vorstellbar. Welche Lösungsansätze haben Sie?
In der Bau- und Immobilienwirtschaft besteht der Hebel in der Veränderung der Perspektive: weg von der Betrachtung einzelner Phasen einer Immobilie, hin zum gesamten Lebenszyklus. Gleichzeitig weg vom Preiswettbewerb, hin zu einem Qualitätswettbewerb.

Gibt es dabei auch schon Positives zu vermelden?
Kaufmann: Positiv ist, dass wir in der dritten Phase der Nachhaltigkeit leben: die erste dauerte bis zur 1. Ölkrise und dabei spielte alles das, wovon wir jetzt reden, einfach keine Rolle. Wachstum war das Ziel. Die zweite Phase dauerte bis zur Jahrtausendwende und dabei konzentrierten sich viele Vordenker auf die Entwicklung der notwendigen Technologien. Nunmehr sind wir in der dritten Phase – ich vergleiche die erste mit „Brot“ und die zweite mit „Brot und Wasser“ und sehe uns jetzt in der „Sex, Drugs und Rock’n’Roll“-Phase, bei der wir alles machen können. Wir haben die Technologien. Wir können heute schon auf Atomenergie, Kohle, Erdgas und Erdöl verzichten, wenn wir z.B. Solar, Geothermie bzw. Windräder einsetzen. Unsere Gebäude werden aber anders aussehen und wir müssen die Bedürfnisse des Nutzers verstehen, ihn einbinden und bessere Immobilien für den Menschen bauen und bewirtschaften.

Dabei heißt es immer, Nachhaltigkeit sei mehr als die Energiewende und wir haben uns bisher nur mit der Frage der Energie beschäftigt …
Da haben sie völlig Recht. Die Fragen des Energieträger und der Energieeffizienz sind wesentliche Elemente der Nachhaltigkeit, aber eben nur ein Aspekt. In Summe wollen wir die Umwelt schützen und gleichzeitig die ökonomischen und soziokulturellen Qualitäten maximieren. Mir ist wichtig, dass Immobilien nicht krank machen und wir uns Immobilien auch leisten können. Die stark steigenden Bewirtschaftungskosten sind eine Entwicklung, die ich mit Sorge beobachte, da der Nutzer seine Gesamtbelastung bezahlen muss – ich fürchte, dass immer mehr Mitbürger sich diese Preissteigerungen nicht mehr leisten können.
Die Bewirtschaftungskosten sind aus der ökomischen Sichtweise, die mir als Immobilienökonom sehr nahe ist, eine zentrale Stellschraube der Nachhaltigkeit. Aber wir haben eine interessante Marktgegebenheit: Wenn ich von Betriebskosten spreche, dann haben die meisten zwei bzw. drei oder vier Euro pro m² im Kopf, die wir bei unserer Wohnung oder beim Büro bezahlen. Das ist aber nur der kleinste Anteil, der gesamten Bewirtschaftungskosten eines genutzten Büros, bzw. einer Wohnung, da es sich nur um den Kostenblock der Allgemeinflächen bzw. um einzelne Kostenpositionen des Gebäudes, wie Versicherung oder Schneeräumung, handelt. In Wahrheit kommt noch die Beleuchtung, die Reinigung, die Instandhaltung und Instandsetzung und vieles mehr hinzu. Wenn ich diese Kostenposition betrachte, dann haben wir eine enorme Chance mit besserer Planung – wenn möglich einer integralen, aber vor allem einer besseren Zusammenarbeit aus Stadtplanung und Immobilienentwicklung – derzeit noch nicht denkbare Potenziale zu heben.
Kaum vorstellbar, aber der Paradigmenwechsel hin zur Nachhaltigkeit bedeutet den Gap zwischen Errichtungs- und der Nutzungsphase erstmalig zu schließen. Das ist doch eine Vision, für die es zu kämpfen gilt.


Wenn man Ihnen zuhört so spürt man Lust neue Wege zu beschreiten. Wie glauben Sie, werden wir in zehn Jahren über 2012 gedacht haben?
Unsere Zeit ist mit 1989 in Europa vergleichbar. Der nicht vorstellbare Fall des Eisernen Vorhangs hat die politische und wirtschaftliche Situation in Europa und der Welt verändert. Und so wie die Menschen sich im Jahr 1989 die Veränderungen nicht vorstellen konnten, so geht es uns: Jetzt können wir es nicht begreifen, dass die Energiewende machbar ist. Schon jetzt können Häuser mehr Energie erzeugen als sie verbrauchen und die Nachhaltigkeitskriterien – vom Wasserverbrauch bis zur Kreislaufwirtschaft, von gesunden Baustoffen bis zu veränderten Prozessen beim Bauen und Bewirtschaften – sind umsetzbar. Ökonomie, Ökologie und Soziales schaffen neue Qualitäten.

Was ist dafür notwendig?
Die Umsetzung des 3P-Ansatzes. Wir haben bisher immer von den Produkten, unseren Immobilien, gesprochen. Der Paradigmenwechsel erfordert aber daneben vor allem andere Prozesse und natürlich Personen, welche ausreichendes Know-how haben, um nachhaltig zu handeln.