Photovoltaik-Anlagen für Mehrparteienhäuser – so funktionierts!

Photovoltaik-Anlagen (PV-Anlagen) bieten eine attraktive Möglichkeit in größerem Maße einen Beitrag zur Bekämpfung der Klimaerwärmung zu leisten, insbesondere gilt das auch für Mehrparteienhäuser. Doch wie sinnvoll ist die Installation solcher Anlagen tatsächlich? Und wie funktioniert eine gemeinschaftliche Erzeugungsanlage?

Neben den bekannten Faktoren der langfristigen Kostenersparnis und der Klimathematik sind Gebäude mit installierten PV-Anlagen oft attraktiver für Käufer und Mieter – niedrigere Energiekosten und eine nachhaltige Energieversorgung können den Wert der Immobilie langfristig steigern. Der Weg dorthin sollte sinnvollerweise über ein gemeinsames Projekt für alle Einheiten / Eigentümer erfolgen und nicht durch diverse kleine unabhängige Initiativen.

Funktionsweise einer gemeinschaftlichen Erzeugungsanlage

Eine gemeinschaftliche Erzeugungsanlage (GEA) ermöglicht es mehreren Parteien, von einer zentralen PV-Anlage zu profitieren. Dabei wird der erzeugte Strom gemeinschaftlich genutzt, was einige organisatorische und technische Herausforderungen, aber auch erhebliche Vorteile mit sich bringt.

Eine GEA besteht technisch aus den gleichen Hauptkomponenten wie auch individuelle PV-Anlagen: PV-Module am Dach oder an der Fassade, ein zentraler Wechselrichter pro Stiege / Steigleitung, ein Stromzähler pro Stiege / Steigleitung über den der Strom eingespeist wird und ein Smartmeter pro Wohneinheit, um den individuellen Stromverbrauch zu messen.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Die gesetzliche Grundlage für gemeinschaftliche Photovoltaik Erzeugungsanlagen auf Mehrparteienhäusern wurde in Österreich 2017 mit der ElWOG-Novelle (Elektrizitätswirtschafts- und -organisationsgesetz) geschaffen. Seitdem ist es möglich, dass Photovoltaikanlagen auf Gebäuden mit mehr als einem Anlagenbenutzer (sogenannten „teilnehmenden Berechtigten“) betrieben werden können.

Projektgestaltung und Umsetzung

Ein GEA-Projekt sollte von Beginn an gut strukturiert aufgesetzt und abgearbeitet werden.

Machbarkeitsstudie: Eine gründliche Analyse der baulichen und technischen Gegebenheiten ist der erste Schritt. Hierbei werden die Sonneneinstrahlung, die Dachfläche und der Strombedarf der Bewohner berücksichtigt. Auch allfällige Genehmigungsprozesse sind in dieser Phase zu identifizieren.

Kosten-Nutzen-Analyse: Diese Analyse hilft, die wirtschaftliche Rentabilität des Projekts zu bewerten. Berücksichtigt werden dabei die Anschaffungskosten, allfällige laufende Kosten, zu erzielende Einsparungen und mögliche Förderungen. Ziel ist es sowohl die Rentabilität für die Eigentümer-Gemeinschaft als auch die Ersparnis für die einzelnen Teilnehmer darzustellen.

Rechtliche Abklärung / Entscheidungsfindung im Haus: Auf Basis der Machbarkeits-Studie und der Kosten- Nutzen-Analyse muss die Miteigentümer-Gemeinschaft entscheiden, ob das Projekt umgesetzt werden kann. Wird die Anlage zum Nutzen aller errichtet, ist ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der außerordentlichen Verwaltung (§ 29 WEG 2002) ausreichend. Eine Beschluß ist entweder mit der einfachen Mehrheit aller Miteigentumsanteile erreicht, alternativ können neuerdings auch zwei Drittel der abgegebenen Stimmen ausreichen, wenn diese mindestens einem Drittel aller Miteigentumsanteile entsprechen (§ 24 Abs 4 WEG).

Wird die Erzeugungsanlage nicht zum Nutzen aller Wohnungseigentümer errichtet (z.B. investiert nur ein Eigentümer oder ein Teil der Wohnungseigentumsgemeinschaft), ist von einer genehmigungspflichtigen Änderung des Wohnungseigentumsobjekts (§ 16 WEG) auszugehen, in diesem Fall ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer:innen erforderlich.

Der Bezug des Sonnenstroms kann im Falle einer GEA jedoch anders als das gemeinsame Investment geregelt werden – so müssen keineswegs alle Parteien, die die einzelnen Einheiten bewohnen, Strom aus der GEA beziehen – auch handelt es sich in vielen Fällen um andere Personen (Eigentümer vs. Mieter).

Verrechnungsmodell: Der jeweilige Netzbetreiber ist verpflichtet dem Betreiber der GEA viertelstündliche Abrechnungsdaten über die jeweilige Produktion der Anlage und den Verbrauch der einzelnen Teilnehmer auf elektronischem Weg zur Verfügung zu stellen. Auf dieser Basis muss der Betreiber der GEA (die Miteigentümer-Gemeinschaft oder ein beauftragter extern Betreiber) eine periodische Verrechnung (zu einem zu definierenden Verrechnungspreis pro Kilowattstunde) durchführen. Auf Grund der relativ hohen Komplexität empfiehlt es sich jedenfalls einen entsprechend qualifizierten Dienstleister für Verrechnung und Inkasso in Anspruch zu nehmen.

Herausforderungen und Lösungsansätze

Die Integration von PV-Anlagen in Mehrparteienhäuser erfordert sorgfältige Planung und technische Expertise. Oft sind Statik, Kabelwege und auch die mangelnde Normenkonformität der bestehenden elektrotechnischen Installationen herausfordernd. Es empfiehlt sich daher bei solchen Projekten mit erfahrenen PV-Anbietern zusammenzuarbeiten.

Die initialen Investitionskosten sind durch alle Miteigentümer nach ihren jeweiligen Anteilen zu finanzieren (auch durch jene, die der vorherigen Entscheidungen nicht zugestimmt haben). Sollten keine ausreichenden Rücklagen zur Verfügung stehen, sind flexible Finanzierungsmodelle gefordert.

Projektmanagement und Moderation des gesamten GEA-Prozesses sollten in der Hand von Profis liegen – die alleinige Abwicklung durch „motivierte Miteigentümer“ oder die jeweilige Hausverwaltung ist auf Grund wahrgenommener Zielkonflikte und mangelnder Expertise oft zum Scheitern verurteilt.

Fazit

Die Installation von Photovoltaik-Anlagen in Mehrparteienhäusern ist nicht nur ökologisch sinnvoll, sondern kann auch erhebliche wirtschaftliche Vorteile bieten. Eine sorgfältige Planung, transparente Kommunikation, die Auswahl eines professionellen Umsetzungspartners sowie externe Unterstützung im Projektmanagement und Betrieb der Anlage sind der Schlüssel zum Erfolg solcher Projekte.

Gastbeitrag von Mag. Johannes Schwertner

Johannes Schwertner ist Gründer und Geschäftsführer der Greenlemon GmbH. www.greenlemon.solar  errichtet PV-Anlagen und Wärmelösungen für Privatkunden, Firmenkunden und Kommunen. Im Bereich der Mehrparteien-Objekte kooperiert Greenlemon mit www.sonnen-schmiede.at – einem Unternehmen, das sich auf die Gestaltung und den Betrieb gemeinschaftlicher Erzeugungsanlagen spezialisiert hat.